Đây là nhận định của ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Cty CP Sài gòn Triển Vọng (Savista) về cách tính diện tích căn hộ chung cư gây tranh cãi trong thời gian gần đây.

Đây là nhận định của ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Cty CP Sài gòn Triển Vọng (Savista) về cách tính diện tích căn hộ chung cư gây tranh cãi trong thời gian gần đây.

Khách hàng đang tham quan 1 dự án tại TP HCM

Theo ông Dũng, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự dựa trên nguyên tắc thỏa thuận giữa hai bên theo quy định chung của pháp luật để phòng tránh thiệt hại và các tranh chấp phát sinh, trong đó có việc phân định cụ thể diện tích chung, riêng của căn hộ.

Tại Điều 21, Hợp đồng về nhà ở, trong Thông tư 16/2010/TT-BXD, có quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại Khoản 1, Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…”.

Qua gần 4 năm thực hiện, đến nay bộ Xây dựng thấy cần chi tiết hơn để phù hợp hơn với tình hình hiện tại. Do đó, Thông tư 03 đã ra đời nó chỉ có duy nhất một cách tính diện tích căn hộ, nhằm đảm bảo tính thống nhất và đó cũng là việc bình thường trong quy trình ban hành văn bản pháp luật.

Theo ông Hồ Thanh Côn, Tổng giám đốc Cty CP Xây dựng & Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu (UDEC), vẫn có thể xử dụng hai cách tính diện tích và cả hai cách này không có gì khác nhau, nhưng để cho thị trường thống nhất cũng như để cho người dân đỡ băn khoăn thì nên quy về một mối, một cách tính.

Diễn giải về tính hợp lý của Thông tư 03 ông Côn cho biết: “Khi chủ đầu tư lập chi phí xây dựng dự án, thì người ta sẽ xây dựng cho diện tích bán và chi phí xây dựng cho diện tích xử dụng chung và nó được phân bổ cho giá thành căn hộ, nếu người ta có tính diện tích theo thông thuỷ hay tính theo tim tường, thì tổng chi phí cho dự án không thay đổi và tổng giá thành cũng không đổi. Vì lẽ đó mà với cách tính nào thì người dân cũng không bị thiệt”.

Thông tư 16/2010/TT-BXD bộ Xây dựng, quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Cụ thể, đã có hướng dẫn 2 cách tính diện tích để trên cơ sở đó chủ đầu tư vận dụng xác định diện tích sàn căn hộ. Theo đó, phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao.

“Về nguyên tắc áp dụng cách tính nào cũng không ảnh hưởng đến giá trị mua bán của căn hộ, nếu như chủ đầu tư làm đúng và thể hiện ngay từ đầu ở giai đoạn lập dự án. Tổng giá trị đầu tư của dự án sẽ được phân bổ trên tổng diện tích sàn xây dựng từ đó chủ đầu tư quyết định giá bán căn hộ trên thị trường.

Vì vậy, nếu tính theo kích thước thông thủy thì diện tích căn hộ sẽ nhỏ đi một chút nhưng đơn giá trên mét vuông lại cao hơn. Trong khi tính theo từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ thì diện tích sẽ lớn hơn, nhưng đơn giá trên mét vuông cũng giảm đi tương ứng.

Cái vấn đề ở đây là mức độ “chân thật” của chủ đầu tư như thế nào cũng như mức độ am hiểu của khách hàng khi đặt bút ký hợp đồng”, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Savista nhấn mạnh.

Thực tế từ trước tới nay đa phần là chủ đầu tư áp dụng theo cách tính tim tường để tính giá bán cho căn hộ chung cư, vì tâm lý người mua lúc nào cũng muốn căn hộ lớn hơn và giá tiền thấp nhất có thể.

Trước khi có Thông tư 16 ra đời thì cách tính này vẫn được áp dụng phổ biến, sau Thông tư có hiệu lực thì việc tính giá bán căn hộ theo thông thủy cũng rất ít. Cơ cấu giá thành của mỗi căn hộ được chủ đầu tư đầu tính toán chi ly và hầu như không có căn hộ nào giống căn hộ nào về giá dù diện tích là giống nhau. Tùy vào khung, cột, góc, hướng, nhà vuông hay méo, nhà có cột hay không có cột…thì giá bán cũng khác nhau.

Và hợp đồng mua bán nhà là dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, không có chủ đầu tư có thể ép người mua nhà phải mua khi người mua thấy không hợp lý.

Quan trọng nhất, từ trước đến nay rất ít khi người mua nhà lại quan tâm nhiều đến điều khoản cách tính diện tích trong căn hộ mình muốn mua, họ chỉ quan tâm về giá cả cũng như vị trí hay độ “hot” của dự án đó.

Anh Nguyễn Văn Nam ngụ tại Q.3, TP HCM chia sẻ: “Thực ra, đến bây giờ dư luận nói nhiều đến cách tính thông thuỷ hay tim tường thì tôi mới để ý chứ trước đây đi mua thì họ cứ đưa hợp đồng ra, thuận về giá cả thì ký thôi”.

Giống quan điểm với anh Nam, ông Đinh Văn Diệp ngụ tại Q.1, TP HCM nhìn nhận: Mấy năm về trước khi mọi người đổ xô lướt sóng bất động sản thì chỉ cần bỏ tiền ra mua được căn hộ là thắng lớn chứ cần gì phải xem xét kỹ hợp đồng.

Người mua chỉ biết giá bán bao nhiêu một mét vuông, bao nhiêu tiền một căn hộ là mua ngay, thậm chí đi vay ngân hàng hoặc vay nóng để lướt sóng kiếm lời.

Mạnh Cường – Cao Cường